Face à la crise d’accès au logement, Michaël Delafosse, Maire de Montpellier a entériné l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers dans la ville depuis le 1er juillet 2022. Quels sont les logements concernés ? Comment ça fonctionne ? Quelles sont les conséquences pour les propriétaires ? Décryptage.
L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui permet à certaines communes françaises de contrôler l’envol des prix des loyers en fixant un montant maximal. Depuis le 1er juillet 2022, l’encadrement des loyers est une nouvelle règle obligatoire à Montpellier.
L’encadrement des loyers repose sur trois indicateurs, fixés annuellement par un arrêté du préfet : un loyer de référence, un loyer majoré équivalant au loyer de référence +20% et un loyer minoré équivalant au loyer de référence -30%. Exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ces indicateurs sont déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteurs géographiques. La catégorie de logement (appartement/maison, nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment) est également prise en compte.
Le loyer de référence doit figurer dans le contrat de bail. Il est interdit au propriétaire de fixer un loyer hors charges, dit loyer de base supérieur au loyer de référence majoré. À défaut, une action en diminution du loyer peut être engagée par le locataire. En revanche, le loyer minoré constitue un mécanisme de protection pour le bailleur permettant notamment d’augmenter le montant du loyer s’il est inférieur à ce seuil.
L’encadrement des loyers à Montpellier s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022 pour :
- les 1ères mises en location
- les changements de locataires
- les renouvellements de bail
- les baux mobilité.
Il s’ajoute au décret annuel de limitation de la hausse en cas de relocation.
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Exceptionnellement, lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé
Un propriétaire peut, dans certains cas et sous certaines conditions, appliquer un complément de loyer qui s’ajoute au loyer initial payé par un locataire. Le mécanisme du complément de loyer constitue une solution pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. Pour préserver la rentabilité d’une location, l’investisseur peut opter pour un complément de loyer. Ce complément de loyer doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Il s’applique à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Pour qu’un complément de loyer puisse être appliqué, il est indispensable de respecter certaines modalités. Voici les conditions qui doivent être remplies pour prétendre à l’application d’un complément de loyer :
- La caractéristique doit être déterminante en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
- La caractéristique ne doit pas avoir déjà été prise en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et la date de construction du logement).
- La caractéristique ne doit pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques justifiant son exceptionnalité devront obligatoirement figurer sur le contrat. Afin de pouvoir appliquer un complément de loyer, le bailleur doit légitimer le caractère exceptionnel de son bien. Sous réserve de respecter les conditions d’application du complément de loyer, ces critères pourront être alors considérés comme des caractéristiques exceptionnelles. Aujourd’hui, le complément de loyer ne fait pas l’objet d’une liste exhaustive permettant de définir clairement la validité d’un critère déterminant.
La loi n’est pas précise sur le sujet car les caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort peuvent être soumises à diverses interprétations. De plus, il est rare que la commission de contestation soit saisie en cas de conflit. Le complément de loyer est donc soumis à jurisprudence même si certains éléments ont déjà été admis comme des motifs recevables. Il s’agit par exemple de la présence d’une terrasse avec une vue exceptionnelle, d’une grande hauteur sous plafond ou encore d’équipements luxueux (sauna, jacuzzi, mobilier très haut de gamme).
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