Depuis de nombreuses années, l’immobilier locatif en France est soutenu par des lois d’incitation fiscale dites lois de défiscalisation immobilière. Aujourd’hui, 3 dispositifs permettent de prétendre à des réductions d’impôts qui permettent notamment le financement d’une partie de l’acquisition du bien : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP ou LMP. Décryptage.

Le dispositif Pinel d’investissement locatif

Le dispositif Pinel 2021 poursuit plusieurs buts. Il permet de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

C’est nouveau ! Auparavant limitée à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de défiscalisation peut désormais s’appliquer à l’achat et la réhabilitation de biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spécifiques, fixés par décret.

Les avantages du dispositif Pinel :

• Réduire ses impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, dans la limite de 63 000 €.
• Dégager des compléments de revenus par le versement de loyers mensuels
• Préparer sa retraite
• Se créer un patrimoine immobilier

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP). Ce type de bien concerne les résidences de services neuves ou rénovées, comme les Ehpad, les résidences étudiantes, de touristiques ou d’affaires. Pour un achat jusqu’au 31 décembre 2021, tout acquéreur, domicilié en France, bénéficie de réductions d’impôt sur la valeur hors taxes du bien.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard :

• Un abattement de 50% sur les revenus locatifs (à condition que les recettes ne dépassent pas 70 000 €)
• Une facilité de gestion car elle est confiée à la société qui exploite la résidence de service
• Des biens immobiliers très prisés

A partir de 2022, les avantages fiscaux attribués en achetant un appartement en résidence de services seront prolongés grâce au dispositif LMNP dans son format amortissement.

Le statut LMNP ou LMP

Deux statuts existent pour louer un bien immobilier meublé : LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel). La différence entre ces deux régimes fiscaux se situe à deux niveaux : les conditions d’éligibilité et la fiscalité applicable.

Sont considérés comme professionnel (LMP), les propriétaires dont le total des loyers des locations meublés dépasse 23 000 € par an et que les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.

Les avantages du statut LMNP :

• La location meublée est fiscalement plus intéressante que la location vide. Dans le second cas, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers alors que dans le premier, elles sont taxées en tant que bénéfices industriels et commerciaux selon 2 régimes plus avantageux (réel ou micro-BIC).
• Quel que soit le régime, le statut LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ et il est possible d’en bénéficier pour la location de plusieurs logements.
• Dans le cadre d’un investissement dans une résidence gérée avec services pour étudiants et personnes âgées, les avantages du LMNP peuvent en outre se cumuler avec le dispositif fiscal Censi-Bouvard.

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