Actée dans la loi de finances 2020, la réforme des valeurs locatives cadastrales ne s’appliquera qu’en 2026. A partir de cette date, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base fiscale au calcul des taxes directes locales assises sur les logements, seront révisées.
Taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères … Ces impôts locaux sont calculés à partir de la valeur locative d’un bien, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait rapporter s’il était mis en location, à laquelle on multiplie les différents taux d’imposition de votre collectivité. Mais ces bases locatives, qui dépendent d’une multitude de facteurs comme la situation géographique du logement ou encore ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.), sont encore déterminées selon une évaluation du marché locatif de 1970. A l’exception d’une revalorisation à l’échelle départementale en 1980, ces valeurs n’ont jamais été révisées depuis et se voient appliquer chaque année un coefficient d’actualisation uniforme à l’échelle nationale.
Elles sont donc aujourd’hui totalement obsolètes, puisqu’elles ignorent les remodelages intervenus sur les territoires ces 50 dernières années.
Afin d’y remédier, la loi de finances pour 2020 prévoit une révision de ces valeurs à partir des loyers constatés sur le marché locatif en 2023. Pour ce faire, les propriétaires bailleurs déclareront aux services fiscaux les informations relatives à chacune de leurs propriétés, dont les loyers pratiqués. A compter de 2026, l’ensemble des logements se feront appliquer une valeur locative révisée. A noter qu’à cette date, la taxe d’habitation sur les résidences principales devrait avoir disparu pour l’ensemble des contribuables. Ces bases devraient donc être principalement utilisées pour la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Dans une étude parue fin 2021, l’Institut des politiques publiques a évalué l’impact de cette révision sur la distribution des valeurs locatives dans les vingt plus grandes agglomérations françaises, hors Paris. L’IPP analyse alors que « La réforme devrait avoir des effets redistributifs progressifs en augmentant les impôts fonciers des ménages les plus aisés qui résident dans des logements dont la valeur locative est sous-évaluée au profit des ménages les plus pauvres dont les logements sont actuellement surévalués ».
Les valeurs locatives des logements anciens pourraient bondir
L’étude de l’IPP nous apprend que la date de construction du logement joue un rôle prépondérant dans l’évaluation des valeurs locatives. Ainsi, un logement construit avant 1950 verra sa valeur locative augmenter d’environ 15%. Pour les logements construit avant 1920, celle-ci pourra même grimper à 20%. A l’inverse, la valeur locatives de ceux construits dans les années 60 et 70 baissera de 16% en moyenne. Selon les auteurs de l’étude, cette redistribution est le reflet de l’évolution de la qualité et du confort des logements.
Reste aujourd’hui à savoir comment cette réforme, maintes fois repoussée par les Gouvernements successifs, entrera en vigueur dans 5 ans … A suivre !
