Nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique), audit énergétique … depuis quelques mois maintenant, le Gouvernement français met le paquet pour faire la chasse aux logements les plus énergivores. S’agit-il d’une menace ou d’une opportunité pour les investisseurs locatifs ? Faisons le point.
Le saviez-vous ? L’habitat en France est responsable à lui seul de près de 40% des émissions de gaz à effet de serre. A l’heure de l’urgence climatique que nous connaissons tous aujourd’hui, il y a donc fort à faire pour réduire drastiquement la consommation énergétique des biens immobiliers.
En 2021, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a fait peau neuve. DPE juridiquement opposable, DPE unique pour la vente ou la location, une seule étiquette fusionnant énergie et émission de gaz à effet de serre, suppression du DPE vierge pour les biens construits avant 1948 … le DPE 2021 est devenu bien plus contraignant.
La volonté du législateur est claire. La loi « Climat et Résilience » adoptée en 2021 entent lutter durement contre les logements les plus énergivores et inciter fortement les propriétaires à la rénovation énergétique de leurs biens immobiliers.
- À partir du 1er septembre 2022, les propriétaires de logements classés F ou G doivent réaliser un audit énergétique en plus du DPE pour estimer le montant annuel des dépenses d’énergie du logement ; ce montant doit être clairement mentionné dans les annonces de mise en location du bien ; par ailleurs les annonces devront porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
- À partir de 2023, les logements dont la consommation d’énergie dépasse 450KWh/m² (deuxième moitié du G donc) seront interdits à la location
- À partir de 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location.
- À partir de 2028, tous les logements classés F seront interdits à la location.
- À partir de 2034, tous les logements classés E seront interdits à la location.
Une chose est sûre, il n’est aujourd’hui plus question d’investir aveuglément dans un bien immobilier sans se soucier du DPE. Les échéances sont proches et les travaux de rénovation énergétiques souvent coûteux doivent être anticipés.
Un marché immobilier fortement impacté et des opportunités à saisir
Ces derniers mois, nous assistons à un boum des mises en vente de passoires énergétiques et des prix en chute. Les investisseurs ne souhaitant pas s’engager dans des travaux coûteux sont pressés de vendre. La performance énergétique devient donc un axe de négociation puissant pour les investisseurs avertis. Un investisseur qui intègre la rénovation énergétique dans sa stratégie d’investissement pour ne proposer à la location que des biens de bonne qualité énergétique (A, B, C ou D) aura un avantage conséquent sur la concurrence et verra ses biens se louer plus facilement, à des loyers plus élevés, et avec des taux de rotation des locataires plus faibles. De plus, vous le savez certainement, mais les travaux permettent de bénéficier d’avantages fiscaux pour les investisseurs, que ce soit en location meublée où l’on déduit les travaux des revenus locatifs, ou en location nue (déficit foncier) où on déduit les travaux de ses revenus salariés. Enfin, des aides de l’état peuvent être accordée pour la réalisation de ces travaux énergétiques.
A vous de jouer ! Attention toutefois à avoir bien négocié le bien en conséquence des travaux de rénovation énergétique à réaliser pour ne pas surpayer le bien.
