Rubrique
SCPI déficit foncier, un outil de défiscalisation en dehors de toutes niches fiscales

Avec des rendements supérieurs à 4% en 2020, la performance des Sociétés civiles de placements immobiliers attire de plus en plus d’investisseurs. Ces dispositifs financiers d’investissement dans l’immobilier comptent parmi les placements préférés des Français. Mais saviez-vous qu’il est possible de combiner un investissement en SCPI et une réduction d’impôt ? Zoom sur la SCPI déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une règle de droit commun qui permet à tout propriétaire bailleur de déduire un certain nombre de travaux de ses revenus locatifs. Ces charges s’additionnent et peuvent s’imputer des revenus fonciers générés, ce qui permet de réduire ou d’annuler l’imposition sur les revenus perçus. Cette règle n’est valable que pour les locations nues (c’est-à-dire non meublées).

Combien peut-on déduire ?

La loi stipule qu’il est possible d’imputer son déficit foncier de l’année dans la limite des revenus fonciers de même nature. Ce déficit foncier est imputable sur le revenu imposable du contribuable à hauteur de 10 700 €. Le solde est mis en réserve et pourra être déduit sur les futurs revenus fonciers pendant une durée de 10 ans maximum. Ce dispositif permet ainsi d’annuler la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) des revenus fonciers existants. Il permet donc aux propriétaires de biens locatifs de minorer leur imposition et donc d’accroître leur patrimoine. La déduction possible n’est pas encadrée par le plafond des niches fiscales.

Pourquoi faire le choix d’une SCPI déficit foncier ?

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) déficit foncier font partie de la catégorie des SCPI fiscales. Elles cumulent un investissement dans la « pierre papier » avec une loi de défiscalisation immobilière.

Les SCPI déficit foncier procèdent à la collecte auprès des épargnants puis achètent des immeubles à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Ces immeubles sont par la suite, rénovés puis font l’objet de location. Le prix d’investissement intègre à la fois la somme des dépenses de travaux selon la proportion de parts possédées et la valeur du bien foncier dans la même limite.

Quels sont les avantages principaux ?

  • Défiscaliser dès 5 000 € d’investissement
  • Réduction d’impôt applicable à l’année de souscription
  • Possibilité d’investir progressivement et de piloter sa défiscalisation

Des freins existent, mieux vaut ne pas les ignorer

  • Un risque de perte en capital existe. Le revenu distribué dépend des conditions pratiquées sur le marché immobilier résidentiel. Une baisse des loyers peut impacter la performance de la SCPI et le rendement servi aux détenteurs de parts.
  • Les SCPI ne garantissent pas la vente de parts.
  • Les frais de gestion des SCPI peuvent s’avérer élevés. Ils servent à payer l’ensemble de tous les frais de gestion liés à son exploitation
  • Un dispositif réservé à des épargnants très imposés. Le montant des travaux est déduit sur la tranche de charge marginale d’imposition.

 

Exemple d’investissement en SCPI déficit foncier

M. et Mme Dupont, 58 et 55 ans, ont un fort taux d’imposition (45%) et perçoivent de revenus fonciers. A quelques années de leur retraite, ils souhaitent optimiser leur patrimoine afin de mieux maîtriser la fiscalité de leur revenus foncier.

Ils disposent d’un patrimoine locatif leur procurant des revenus fonciers s’élevant à 40 000 € par an. Ils viennent de recevoir un héritage de 100 000 € et souhaiteraient s’en servir pour diversifier leurs investissements en n’ayant aucun souci de gestion.

Ils ont fait de choix d’une SCPI qui offre une quote-part affectée aux travaux de 50 000 € sur deux ans.

Le déficit foncier est entièrement imputé sur les revenus fonciers du couple qui réalisent le gain fiscal suivant :

  • Économie d’impôt sur le revenu (IR) : 50 000 € x 45% = 22 500 €
  • Économie de prélèvements sociaux (PS) : 50 000 € x 17,2 % = 8 600 €

Soit un gain fiscal total s’élevant à 31 100 €, soit 31,1% par rapport au capital investi.

 

Pour bien choisir une SCPI déficit foncier, plusieurs critères doivent être pris en compte :

  • Les éléments relatifs au patrimoine immobilier détenu par la SCPI et aux dépenses éligibles
  • Les caractéristiques de la SCPI, son histoire, sa stratégie, son administration, sa stratégie

Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans votre projet d’investissement en SCPI. Pour en savoir plus, contactez-nous !