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LMNP mode d’emploi

La LMNP (location meublée non professionnelle) permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés. Ce statut fiscal, ouvert à tous les contribuables français, a le vent en poupe ces dernières années. Découverte ou re-découverte …

Le saviez-vous ? Le statut LMNP est l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont jamais touché. En nette augmentation ces dernières années (+20% de demande), il offre de nombreux avantages, notamment, pour préparer sa retraite.

Quelles sont les conditions du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives doivent :

  • Être inférieures à 23 000 € par an,
  • Ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
    • Traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux,
    • Bénéfices agricoles,
    • Bénéfices non commerciaux.

De plus, pour être sous le statut de loueur LMNP, le logement doit être loué en meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’installer dedans en amenant seulement ses affaires personnelles.

Quelle est sa fiscalité ?

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que bailleur en meublé non professionnel, vous disposez de deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.

  • Tant que les loyers ne dépassent pas 70 000 € par an (170 000 € pour un meublé de tourisme classé), ils sont imposables selon un régime simplifié, appelé régime micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés (71 % en cas de classement en meublé de tourisme de la location LMNP). S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux tant que vos recettes ne dépassent 23 000 € par an. En revanche, sous le régime simplifié du statut LMNP, vous ne pouvez pas déduire les déficits.
  • Au-delà de ce seuil de 23 000 €, on considère que votre activité est exercée à titre professionnel et vous devez payer les charges sociales correspondantes (22,7 %) comme un micro-entrepreneur (6 % pour un meublé de tourisme classé).

Dès que vous dépassez les 70 000 € ou sur simple demande, vous pouvez relever du régime réel. Dans ce cas, à la place de l’abattement de 50 %, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic) des recettes et d’amortir le prix d’achat du bien. Concernant l’amortissement, il s’agit de l’étalement du prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, vous obtenez votre taux d’amortissement à déduire chaque année.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, le taux est de 2 % pour un amortissement sur 50 ans. Ainsi, 4 000 € seront déduits chaque année des loyers perçus.

Par contre, si vous réalisez un déficit en déduisant les charges et les amortissements, ce ne sera pas un déficit foncier classique. Ce déficit ne se reportera que sur les futures recettes de LMNP. Néanmoins, ce report pourra vous permettre de ne pas payer d’impôt de location LMNP pendant plusieurs années.

D’ailleurs, en cas de revente du bien sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez adresser une demande au Greffe du Tribunal de Commerce dans les deux semaines qui suivent votre début d’activité. Il vous sera ensuite attribué un numéro d’immatriculation appelé le numéro SIRET. Celui-ci permet à l’administration de vous identifier et vous servira également à réaliser plusieurs de vos démarches. Pour finir, vous serez contacté par le Service des Impôts des Entreprises (SIE).